Siete municipios guipuzcoanos cumplen con al menos uno de los criterios para ser “potencialmente declarados” como tensionados en su integridad, según el informe que acaba de publicar el Observatorio Vasco de la Vivienda. Este informe complementa el publicado hace dos meses, que se dividía en distritos, y en el que se concluyó que hasta 20 localidades del territorio –o al menos algunos de sus distritos– eran zonas de mercado residencial tensionado por el alto precio del alquiler y compra de la vivienda.
En ese primer informe había localidades en las cuales algunos distritos sí cumplían alguna condición y otros no. En este nuevo informe, “una mirada agregada y ampliada al nivel municipio”, se señala que son siete “en su integridad” los que cumplen alguna condición: Donostia, Arrasate, Azkoitia, Irun, Pasaia, Soraluze y Tolosa.
En Araba solo aparece como tensionada Vitoria, mientras que en Bizkaia hasta once municipios figuran en la lista, entre ellos la capital, Bilbao.
Son dos los requisitos utilizados para declarar una zona como tensionada. El primero es que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal –o de la unidad de convivencia–, más los gastos y los suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
El segundo es que el precio de la compra o alquiler de la vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo (IPC) de la comunidad autónoma correspondiente.
Una localidad puede ser declarada como tensionada con cumplir al menos uno de estos dos criterios.
Donostia, Arrasate, Azkoitia, Irun, Pasaia, Soraluze y Tolosa son las localidades que pueden declararse tensionadas en materia de vivienda
En el primer criterio se tienen en cuenta el precio medio del alquiler y la renta media del municipio, según datos de 2021, mientras que en el segundo se tiene en cuenta el crecimiento del precio medio del alquiler entre 2017 y 2022, comparándolo con el crecimiento del IPC en Euskadi en esos cinco años, que fue de alrededor del 14%, según datos del Eustat.
El único municipio guipuzcoano que cumple ambos criterios es Irun, ya que el alquiler medio ha subido un 18,5%, pasando de 618,2 euros a 732,5 euros, y el porcentaje de la renta disponible destinado al alquiler alcanza el 32%: la renta media en la localidad fronteriza es de 35.702 euros y el alquiler mensual medio es de 693,4 euros (cifras correspondientes a 2021).
Pasaia es la localidad cuyos habitantes más esfuerzo tienen que hacer para pagar el alquiler: un 35,4% de su renta, y eso que el alquiler ha subido un 14,6% (de 635,6 euros a 728,7), que es algo menos que los otros municipios que se pueden considerar tensionados en su integridad. Donostia también supera el 30% de la renta destinada a la vivienda, concretamente el 31,6%, mientras que el aumento del precio del alquiler es del 15,6% (de 839,5 euros a 970,8).
Los otros cuatro municipios que señala el informe –Arrasate, Azkoitia, Soraluze y Tolosa– se quedan por debajo del 30% en ese dinero mensual destinado a la vivienda, pero el crecimiento del precio medio está por encima del 17% (tres puntos porcentuales sobre el crecimiento del IPC en Euskadi entre 2017 y 2022). En Arrasate el alquiler medio ha pasado de 496,5 euros a 615,6 (un 24% más); en Azkoitia de 468,5 euros a 564,4 (20,5%); en Soraluze de 414,9 euros a 490,9 (18,3%); y en Tolosa de 552,4 euros a 651,8 (18%).
Zarautz, cerca
Cabe subrayar que Zarautz se queda muy cerca de ser declarada localidad tensionada, ya que sus vecinos deben dedicar el 28,6% (el mínimo es 30%) de su renta media a la vivienda y el aumento en el precio del alquiler ha sido del 16,3%, a punto de alcanzar ese 17%.
Tal y como expuso el viceconsejero de Vivienda, Pedro Jauregui, en la presentación del anterior informe del Observatorio Vasco de la Vivienda en diciembre, “la declaración de zona tensionada no es una obligación, sino una posibilidad que se abre a los municipios que quieran utilizarla, un mecanismo excepcional y acotado en el tiempo que requiere de una petición formal por parte del Ayuntamiento”.
En este sentido, el consistorio de Errenteria –pese a no encontrarse en esta lista señalada por el Observatorio Vasco de Vivienda– anunció, hace dos semanas, que había “culminado los trámites para solicitar al Gobierno Vasco” la declaración del municipio “como zona tensionada”, siendo el primer municipio vasco en solicitarlo.
En la práctica, declarar una zona tensionada supone para los arrendatarios a los que se les finaliza el contrato la posibilidad de una prórroga anual en los mismo términos y condiciones, con un máximo de tres años. Además, el precio de una vivienda que no haya estado alquilada en los últimos cinco años no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia, misma condición que si la vivienda es de un gran tenedor, aunque sí haya estado alquilada durante el lustro anterior. Son medidas, por tanto, para limitar el precio del alquiler, que en algunos casos ronda o incluso supera el 20% en apenas un lustro.